Kassavirtaa vai arvonnousua? Ne ovat kaksi päälinjaa, joilla asuntosijoittaja pyrkii vaurastumaan omistuksillaan.
Isolle osalle asuntosijoittajista positiivinen kassavirta on ehdoton edellytys ostopäätökselle, sillä se takaa tasaisen tulovirran. Siinä asunnosta saatava vuokra ylittää siitä koituvat menot.
Toiset taas laskevat asunnon arvonnousun varaan, ja kassavirta voi jäädä negatiiviseksi. Siinä on enemmän riskiä, sillä asuntojen hintakehitystä on vaikea ennustaa, kuten viime vuosina on nähty.
Tosin myös kassavirtaan pohjautuvassa asuntosijoittamisessa riskit ovat kasvaneet, sillä tarjontaa on paljon ja vuokrat ovat erityisesti pääkaupunkiseudulla laskeneet.
Vuokranantajat ry:n ekonomistin Eemeli Karlssonin mukaan positiivisen kassavirran merkitys korostuu, mitä suuremmasta sijoitusasuntosalkusta on kyse.
”Mitä ammattimaisempi asuntosijoittaja on, sitä enemmän hänen on pakko keskittyä positiiviseen kassavirtaan. Se on kasvun edellytys, sillä pankit katsovat kassavirtaa lainapäätöksissään”, Karlsson sanoo.
Mutta jos kyse on aloittelevasta asuntosijoittajasta ja vain muutamasta sijoitusasunnosta, voi kassavirta Karlssonin mukaan jäädä negatiiviseksi. Tällöin sijoittaja kattaa muista tuloistaan sijoitusasunnon kulujen ja vuokran erotuksen.
”Mitä suuremmasta asuntosijoitussalkusta on kyse, sitä enemmän riskiä tässä on. Entä jos tulot putoavat esimerkiksi työpaikan menetyksen vuoksi?” Karlsson sanoo.
Osa asuntosijoittajista kokee jäävänsä plussalle myös silloin, kun sijoitusasuntojen lainat lyhenevät kuukaudessa enemmän kuin he laittavat omia rahojaan asuntosijoittamiseen.
”Ymmärrän argumentin. Samalla kun lainamäärä suhteessa asunnon arvoon laskee, kertyy vapaata vakuutta, jota voi käyttää seuraavan asunnon ostoon.”
Karlsson korostaa puhuvansa sijoitusasuntosalkun kokonaisuudesta. Verotussyistä voi olla järkevääkin, että osassa sijoitusasunnoista kassavirta jää miinukselle, sillä se vähentää asuntosijoitussalkusta maksettavaa veroa.
Helpoimmin sijoitusasunnolle saa positiivisen kassavirran, jos asunto on edullinen suhteessa siitä maksettavaan vuokraan. Näin on tyypillisimmillään suurten kasvukeskusten ulkopuolella. Sen sijaan esimerkiksi Helsingin keskustassa positiiviseen kassavirtaan yltäminen lainarahalla on erittäin vaikeaa.
Arvonnousun suhteen näkymä on päinvastainen, sillä väestö keskittyy kasvukeskuksiin, ja niiden ulkopuolella asuntojen tarve vähenee.
Välimuotoja ovat keskisuuret kaupungit. Tilastojen mukaan parhaat vuokratuotot on viime vuosina saatu Kouvolasta, Lahdesta ja Porista.
Karlsson muistuttaa, että korkojen ja kulujen noustessa aiempaa useamman sijoitusasunnon kassavirta on painunut negatiiviseksi. Ilmiö on herättänyt myös verottajan huomion.
Verohallinto on lähettänyt kyselyjä ainakin osalle negatiivisen kassavirran asuntosijoittajista ja pyytänyt heiltä lisätietoja asuntojen kuluista ja vuokralaisista.
Verohallinnosta kerrotaan, että kyselyt perustuvat riskiarviointiin, mutta asiaa ei avata sen enempää.
Kokenut asuntosijoittaja tavoittelee plus miinus nollaa
Erilaisten strategioiden merkitystä asuntosijoittamisessa korostaa myös Katja Tammelin, joka omistaa puolisonsa kanssa noin 20 sijoitusasuntoa pääkaupunkiseudulla, pääosin Helsingin lähiöissä ja muutaman keskustassa.
”Kun me aikanamme aloitimme asuntosijoittamisen, tavoitteena oli, että kulut ja tuotot menisivät tasan”, Tammelin sanoo.
Hän korostaa, että kassavirta-ajatteluun vaikuttaa olennaisesti sijainti. Helsingin keskustasta lainarahalla sijoitusasunnon ostavalle positiivinen kassavirta jää useimmiten haaveeksi.
Kassavirralla ei ole merkitystä myöskään esimerkiksi niille varakkaille henkilöille, jotka sijoittavat varojaan kalliisiin keskusta-asuntoihin. Tällöin tärkeintä on arvon säilyminen ja sen mahdollinen nousu.
Mutta ei positiivinen kassavirta kiinnosta kaikkia asuntosijoittajiakaan.
”Jos palkansaaja sijoittaa osan tuloistaan osakkeisiin, ei hän silloin mitään kassavirtaa ajattele. Samalla lailla sijoitusasunnon ostanut voi laittaa kuukaudessa omaa rahaa vaikka 150 euroa, vuokralainen hoitaa loput, ja lainamäärä lyhenee koko ajan. Minusta se on ihan hyvä diili näinkin”, Tammelin sanoo.
Mutta hän ei tyrmää myöskään pelkästään kassavirtaan perustuvaa asuntosijoittamista. Jos vuokratuotto on riittävän korkea, ei haittaa, vaikka itse asunnon arvo laskisikin tulevaisuudessa.
”Sellainen kohde voi vuokrausaikana maksaa ostohinnan pois monta kertaa. Silloin ei haittaa, vaikka asunto muuttuisi joskus kokonaan arvottomaksi”, Tammelin sanoo.
