Suomen vaihtuvakorkoinen asuntolainamalli tekee suomalaisista poikkeuksellisen alttiita korkošokeille, sanoo Pellervon Taloustutkimuksen tutkimusjohtaja, taloustieteen professori Olli-Pekka Ruuskanen.
Vaihtuvakorkoiset lainat ovat hänen mielestään ”jälleen kerran osoittautuneet raskaiksi”.
Ruuskasen mukaan Suomi kärsii euroalueella korkojen noususta monia muita maita enemmän, sillä muualla suositaan pitkiä, kiinteitä korkoja. Suomessa suurin osa asuntolainoista on sidottu vaihtuvaan korkoon, kuten 12 kuukauden euriboriin, kun taas esimerkiksi Saksassa ja Ranskassa monen lainan korko on lukittu 10–20 vuodeksi.
Kun EKP sitten haluaa saada inflaatiota kuriin korkoja nostamalla, vaikutukset näkyvät meillä nopeammin kuin maissa, joissa kiinteät korot suojaavat kotitalouksien lainaeriä koronnostoilta.
”Euroopan tasolla joudutaan harjoittamaan paljon aggressiivisempaa korkopolitiikkaa, että saadaan näiden isojen maiden pitkiin asuntolainoihin sitoutuneet kotitaloudet muuttamaan käyttäytymistään. Meillä se iskee heti.”
Kannustimia lainsäädännöllä
Ruuskanen katsoo siis, että Suomessakin pitäisi siirtyä nykyistä enemmän pitkään, kiinteään korkoon, jotta kotitaloudet olisivat paremmin suojassa korkošokeilta. Ruuskanen toivoisi näkevänsä asuntolainoissa 20–25 vuoden kiinteitä korkoja.
Hän ehdottaa tähän makrovakauslainsäädäntöä. Viranomaiset säätelevät jo nyt asuntolainamarkkinoita esimerkiksi omarahoitusosuusvaatimuksilla. Makrovakauslainsäädännön mahdollistamilla kehotuksilla ja riskitulkinnoilla voitaisiin luoda kannustimia pitkille, kiinteäkorkoisille lainoille.
Käytännön ongelma vain on, etteivät pankit myy niitä kovin alttiisti. Pankin intressi kun on, että yksilö kantaa mahdollisimman paljon riskiä ja pankki itse mahdollisimman vähän, Ruuskanen toteaa.
PTT ennusti syyskuussa, että euribor pysyy ylihinnoiteltuna vielä pitkälle ensi vuoteen. Markkinat odottavat keskuspankeilta herkkää reagointia pieniinkin hintapaineisiin. 12 kuukauden euriborin PTT arvioi olevan tänä vuonna keskimäärin 2,8 prosenttia ja ensi vuonna 2,6 prosenttia.
Palattu huonompaan
Asuntojen hintatason pohjaa ei ole vielä saavutettu, eikä asuntomarkkinoiden kriisi ole vielä hetikään ratkeamassa, Ruuskanen manaa.
”Jos minä olisin kuluttaja asuntomarkkinoilla, kyllä minä miettisin tosi tarkkaan, mitä teen.”
Ruuskanen perustaa synkän näkemyksensä siihen, että markkinaa painavat edelleen kuluttajien epävarmuus, korkea työttömyys, korkopaineet ja kohonneet energian hinnat. Siksi asuntomarkkinat eivät ole vieläkään tasapainottuneet, vaikka moni uskoi, että pohja oli jo nähty – useaan otteeseen.
”Oli hiljaisia, pieniä signaaleja siitä, että kysyntä alkaisi lähteä ja ihmiset olisivat valmiimpia tulemaan markkinoille, koska epävarmuus olisi vähän hälventynyt. Mutta nythän näin ei ole käynyt. Me olemme palanneet oikeastaan jopa vähän huonompaan tilanteeseen.”
Talouskasvu on lähtenyt liikkeelle odotettua hitaammin, Ruuskanen sanoo. Moni odotti myös korkojen tasaantumista tai jopa laskemista. Toisin kävi siinäkin.
Asuntomarkkinoita ohjaa nyt ennen kaikkea kuluttajien luottamuksen puute. Asuntokaupan ketjut eivät pääse liikkeelle, kun nuoret ja ensiasunnon ostajat eivät uskalla tehdä kauppoja epävarmassa työmarkkinatilanteessa.
”Tätä ajaa hirveästi kuluttajien sentimentti. Ja se ei ole kovin hyvä.”
Kriittinen työvoimatilanne
Asuntojen uudisrakentaminen on ollut Suomessa jo neljä vuotta selvästi tarpeen alapuolella, eikä Rakennusteollisuus RT ennusta asuntoaloitusten nousevan vielä ensi vuonnakaan yli 20 000:n. Laskennallinen tarve olisi noin 30 000 aloitusta vuodessa.
Ruuskanen on huolissaan asuntopoolin pienenemisestä. Se voi hänen mukaansa johtaa lopulta asuntopulaan ainakin osassa maata, kun markkinat lopulta elpyvät.
Lisäksi riski on se, että kun asuntorakentaminen lopulta käynnistyy, työntekijöitä ei olekaan. Datakeskus- ja energiainvestoinnit nostavat rakennuskustannuksia ja imevät työvoimaa, ja samalla osa työntekijöistä on lähtenyt Suomesta muualle töiden perässä. Jos vielä Ukrainaan saadaan rauha, sen jälleenrakennus vie meiltä ulkomaista työvoimaa.
”Minä näen semmoisen tilanteen, että yhtäkkiä meillä onkin kysyntää, ja meillä ei ole tekijöitä siihen. Sitten voi hyvinkin lähteä nopeastikin hintataso elpymään. Näkisin, että tämä on sellainen tipping point.”
”Mutta tapahtuuko se ensi vuonna, sitä seuraavana... Se tietysti riippuu muusta talouskehityksestä.”
Ratkaisu voisi olla roskapankki
Ruuskanen toivoisi hallitukselta – nykyiseltä ja tulevalta – järeämpiä asuntopoliittisia toimia erityisesti alueellisen eriytymisen pysäyttämiseksi.
Alueelliseen eriytymiseen olisi hänestä pitänyt herätä jo paljon aiemmin. Suomen asuntomarkkinat eivät hänen mielestään kehity enää yhtenäisesti. Osassa taantuvia alueita tilanne on heikentynyt niin, ettei asuntojen hinnoille enää löydy kunnollista markkinaehtoista tasoa.
Hänen mielestään kyse on oikeudenmukaisuudesta: onko oikein, että tyhjenevillä alueilla ihmiset ovat sijoittaneet suuren osan varallisuudestaan asuntoihin ja vieläpä valtion kannustamina, ja nyt he joutuvat kantamaan koko riskin?
Ratkaisuksi Ruuskanen ehdottaa roskapankkia. Se olisi yhteiskunnallinen tukijärjestelmä, jotta asuntojensa arvon menettäneet kotitaloudet eivät jäisi koko sokin alle yksin.
Lopuksi Ruuskanen maalaa tilanteen.
”Jos minulla on 200 000 euron asunto paikkakunnalla, jossa ei ole yhtään ihmistä, joka haluaa sen, niin silloinhan sen asuntovarallisuuden arvo on nolla. Jos sinne tulee yksi ihminen, joka haluaa ostaa sen, ja minun on pakko myydä, niin millä se menee? Se menee yhdellä sentillä. Vasta kahden halukkaan ostajan keskinäinen kilpailu tuottaa jonkin hinnan.”
