Korot ovat laskeneet voimakkaasti viime kuukausina. Paljonko niissä on vielä laskuvaraa? Ja mikä viitekorko on jatkossa fiksuin valinta?
Toimitus kokosi kaksi mahdollista näkymää 3 kuukauden euriborille, 12 kuukauden euriborille sekä kiinteälle seitsemän vuoden korolle.
Ensimmäinen näkymä on korkofutuurien – käytännössä korkosijoittajien odotusten – mukainen skenaario.
Toinen on joidenkin ennustelaitosten reippaamman laskuodotuksen skenaario.
Molemmissa tapauksissa edullisin korkovalinta lähitulevaisuuteen on kuitenkin harvinaisen selvä – ja sama.
1. Markkinaodotus: noin kahden prosentin pohjakorko
Ensimmäinen skenaario analyysissa on markkinoiden nykyhinnoittelu. Siinä EKP leikkaa talletuskorkoaan enää enintään pari kertaa.
Tällöin euriboreja määrittävä EKP:n talletuskorko pohjaisi noin kahdessa prosentissa tänä kesänä.
Ekonomistien koronleikkuuodotukset maltillistuivat Saksan satojen miljardien eurojen elvytyspaketin julkistuksen myötä.
”Paketti tarkoittaa sitä, että euroalueen suurin talous kestää hieman korkeampaa korkotasoa. Lisäksi Saksa velkaantuu odotettua nopeammin, mikä nostaa pidempiä korkoja”, kuvailee Danske Bankin seniorianalyytikko Antti Ilvonen.
EKP:n talletuskoron kahden prosentin pohja tarkoittaisi sitä, että kolmen kuukauden euribor asettuisi myös kahden prosentin tuntumaan.
Tällä hetkellä kolmen kuukauden euribor on likimain samalla tasolla kuin 12 kuukauden euribor eli 2,5 prosentin tuntumassa. Näin ollen lyhyempi korko painuisi 12 kuukauden koron alle lähikuukausina ja muuttuisi edullisemmaksi valinnaksi asuntovelallisille.
Tämä odotus näkyy oheisessa grafiikassa.
Kahdentoista kuukauden euribor hinnoittelee 12 kuukauden keskimääräistä talletuskoron tasoa. Siinä on mukana epävarmuutta tulevasta – josko vaikka EKP joutuisikin nostamaan korkoa. Lisäksi 12 kuukauden euriborin päälle hinnoitellaan 0,1–0,2 prosenttiyksikön riskipreemio.
Näin ollen se ei voi painua lopulta yhtä alas kuin EKP:n talletutuskorko tai kolmen kuukauden euribor. Siksi edullisin valinta asuntovelalliselle on lähitulevaisuudessa selvä: kolmen kuukauden euribor.
”Korkojen leikkaussykli lähenee loppuaan, ja lopulta lyhyemmät korot ovat matalammilla tasoilla”, Ilvonen summaa.
Kiinteä korko edullinen – muttei suhteessa 3 kk euriborin odotuksiin
Asuntovelallista voi kiinnostaa myös lainan suojaaminen pidemmällä korolla – kun muistissa on korkojen jyrkkä nousupiikki vuosina 2021–2023.
Ilvonen korostaa, että koronvaihtosopimukset (swap) eivät lähtökohtaisesti ole henkilöasiakkaille tarjottava tuote. Ne kuvastavat kuitenkin markkinan pidemmän aikavälin korko-odotusta, joka vaikuttaa myös kuluttajien korkosuojausten hintoihin.
Maanantain seitsemän vuoden koronvaihtosopimuksen kiinteä keskikorko oli 2,56 prosenttia. Ero keskimäärin 2,5 prosentin euriboreihin on nyt marginaalinen, samoin suhde 12 kuukauden euriborin futuurihinnoitteluun.
Ero kolmen kuukauden euriborin noin kahden prosentin futuurihinnoitteluun on kuitenkin merkittävä, 0,5 prosenttiyksikköä.
Laajan suojauksen hankkimista on siten syytä harkita tarkkaan. Odotuksissa EKP:n koronlaskut jatkuvat eikä koronnostoja ole näköpiirissä.
Toisaalta perusskenaariossa kiinteät korot eivät myöskään enää laske huomattavasti.
2. Vaihtoehtoinen näkemys: 1,5 prosentin korko
Globaaliin talouteen, inflaatiokehitykseen, talouskasvuun ja korkoliikkeisiin liittyy tällä hetkellä niin paljon epävarmuutta, että ennustelaitokset ovat paikoin erimielisiä korkojen pohjatasosta.
Siinä missä valtaosa ennustelaitoksista peesaa markkinahinnoittelua, etenkin Danske Bank ja SEB ovat pitäneet kiinni ”kyyhkymäisistä” näkemyksistään, joissa EKP joutuu painamaan talletuskorkonsa 1,5 prosenttiin.
Dansken Ilvonen korostaa, että euroalueen talouskasvu on yhä vaimeaa ja luotonanto heikkoa. EKP:n talletuskorko on silti kiristävä.
”Olemme edelleen kohtuuoptimistisia siitä, että inflaatio jatkaa rauhoittumistaan. Emme näe merkkejä talouden ylikuumenemisesta. EKP:llä on perusteet jatkaa leikkauksia”, Ilvonen toteaa.
Miten Dansken näkemyksen toteutuminen vaikuttaisi asuntovelallisen viitekoron valintaan? Se selviää seuraavasta grafiikasta.
Dansken ennusteessa kolmen kuukauden euribor painuu syksyllä EKP:n talletuskoron perässä noin 1,5 prosenttiin.
Pidemmälle katsovaa ja riskipreemion sisältävää 12 kuukauden euriboria Danske ei ennusta, mutta näillä odotuksilla se taipuisi 1,7–1,8 prosenttiin. Tässäkin skenaariossa kolmen kuukauden euribor olisi edullisempi valinta lähitulevaisuudessa.
Velallisen on lisäksi tärkeä ymmärtää, että kun EKP:n koronnousut joskus lähestyvät, korkojen nousu näkyy pidemmälle katsovassa euriborissa aiemmin kuin lyhyessä euriborissa.
Näin ollen kolmen kuukauden euribor pysyy edullisempana vaihtoehtona pitkälle tulevaisuuteen.
Entä kiinteällä korolla lainan suojaaminen tässä tapauksessa?
Kyyhkymäisessä skenaariossa seitsemän vuoden koronvaihtosopimuksen kiinteä korko nyt – 2,56 prosenttia – näyttää erityisen kalliilta lähitulevaisuudessa.
Tässä skenaariossa kolmen kuukauden euribor on syksyllä jopa prosenttiyksikön kiinteää korkoa edullisempi. Myös vuoden euribor olisi noin 0,7–0,8 prosenttiyksikköä edullisempi.
Vaihtoehtoinen skenaario kannustaa siis vielä perusteellisempaan harkintaan lainan tai sen osan suojaamisessa, kun korkojen pohjakosketusta ei tiedetä varmaksi. Ison lainan suojaaminen ainakin osin on kuitenkin lähtökohtaisesti viisasta, ja kiinteän koron hintakin on painunut huipuistaan selvästi.
Tullipelot: ”Olen enemmän huolissani kasvusta”
Yksi pelko inflaation suhteen ovat tietysti Donald Trumpin tulliuhkailut. Ilvonen näkee kauppasodan vaikutukset monimutkaisina.
”Isommat vaikutukset tulleilla on ensinnäkin Yhdysvalloille. Toisekseen olen enemmän huolissani tullien vaikutuksista talouskasvuun kuin inflaatioon. Joidenkin tuotteiden hintoja tullit voisivat nostaa, mutta se olisi muualta kulutuksesta pois”, hän toteaa.
