Piilevän virheen paljastuminen, kuten homeen haju, voi pilata uuden kodin hankinnan. Asianajaja kertoo, mitkä ovat tyypillisimmät omakotitalokauppojen riidanaiheet. Nämä asiat kannattaa kaupanteon yhteydessä huomioida. Eräs keino suojaa myyjää vastuulta.
Ennen kaupantekoa 290 000 euroa maksaneeseen vanhaan hirsitaloon tehtiin kuntotarkastus. Kaikki vaikutti uusista asukkaista ensin hyvältä, mutta tilanne muuttui, kun ilmat alkoivat lämmetä. Tunkkainen ja tympeä haju voimistui kesän koittaessa. Perheenjäsenillä oli nuhan oireita.
Rakenneavauksissa huomattiin, että kosteuden aiheuttamia mikrobivaurioita oli laajalti alapohjassa ja talo tarvitsi laajan remontin. Iltalehti kertoi tapauksesta aiemmin.
Käräjäoikeus tuomitsi kiinteistön myyneen pariskunnan suorittamaan talon ostaneelle naiselle 60 000 euron hinnanalennuksen talon rakennevaurioista. Myyjät eivät olleet ongelmista tietoisia. Summa kattaa noin kaksi kolmannesta arvioiduista korjauskustannuksista.
Hinnanalennus ei kuitenkaan kata naisen kuluja, sillä hänen on korvattava vastapuolen oikeudenkäyntikulut ja maksettava omansa. Korvausvelvollisuuteen vaikutti se, että nainen oli torjunut myyjien sovintotarjoukset. Jälkimmäinen tarjouksista oli yhtä suuri kuin oikeudessa hyväksytty hinnanalennus.
Riita saattaa päätyä vielä hovioikeuteen.
Tällaisia omakotitaloihin liittyviä riitoja ratkotaan oikeudessa säännöllisesti, ellei sovinnollista ratkaisua ole saatu. Esimerkkitapaus osoittaa myös käräjöinnin taloudellisen riskin. Vaadittu hinnanalennus hyväksyttiin vain osittain ja oikeudenkäyntikulut kohosivat korkeiksi.
Tyypillisimmät riidanaiheet
Kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajaja Jaana Sallmén nimeää tyypillisimmäksi riidanaiheeksi juuri yllättävät kaupan jälkeen todetut korjaustarpeet. Lakitermein puhutaan piilevistä tai salaisista virheistä. Myyjä ei ole tiennyt niistä.
Yleisimmin kyseessä ovat rakenteissa muhivat kosteus- ja mikrobivauriot. Ne tulevat esiin, kun uudet omistajat alkavat remontoida tai perheenjäsenet kärsivät esimerkiksi pitkittyneistä flunssista.
Myös tiedonantoon liittyvät epäselvyydet aiheuttavat usein erimielisyyksiä. Myyjä on voinut esimerkiksi käyttää epätarkkoja termejä tai hän on unohtanut kertoa joitakin ostopäätökseen vaikuttavia asioita.
”Ostaja on voinut saada virheellisen käsityksen esimerkiksi siitä, mitä korjauksia myyjä on omistusaikanaan tehnyt”, Sallmén esittää.
Oikeusteitse punnitaan, täyttääkö tilanne tiedonantovirheen kriteerit.
Vastuun jakautuminen
Riitojen ehkäisemiseksi Sallmén painottaa huolellisuutta molemmilta kaupan osapuolilta.
Myyjän vastuu on asuntokaupassa painava. Myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus eli hänen tulee huolehtia siitä, että ostaja saa kaiken tarpeellisen tiedon.
”Jos vaikka kylpyhuoneessa on vähän kopoja laattoja tai on ehkä huomannut jotain tunkkaista hajua, tällaiset epäilykset on myös velvollisuus kertoa ostajalle”, Sallmén havainnollistaa.
Kolikon kääntöpuoli on ostajan selonottovelvollisuus. Hänen tulee tutustua kohteeseen huolellisesti paikan päällä, tehdä aistinvaraisia havaintoja ja tutustua myös kiinteistön asiakirjoihin.
Kuntotarkastus ja -tutkimus ovat riidattoman omakotitalokaupan kulmakiviä. Ne ovat sekä ostajan että myyjän oikeusturvan kannalta tärkeitä. Sallmén arvioi, että lähes jokaisessa omakotitalokaupassa kuntotarkastus nykyään tehdäänkin.
”Tulisi valita osaavia kuntotarkastajia, jotka osaavat selittää maallikoille rakenteiden vikoja, puutteita, korjaustarpeita ja riskirakenteita”, Sallmén painottaa.
Hän lisää, että ostaja huolehtii osaltaan selonottovastuustaan, kun hän osallistuu kuntotarkastukseen ja esittää kuntotarkastajalle mieltään askarruttavat kysymykset.
”Jos on vaikka jokin riskirakenne, tulisi selvittää, mitä se tarkoittaa ja minkä suuruisia korjauskustannuksia on odotettavissa, jos jokin rakenneosa täytyy uusia”, Sallmén havainnollistaa.
Vastuuta voi rajata
Varsinkin hieman vanhempaa taloa myyvä haluaa usein lisätä kauppakirjaan ehtoja, jotka suojaavat häntä jälkipyykiltä – hinnanalennukselta, vahingonkorvaukselta tai pahimmillaan kaupanpurulta.
Huolellinen kuntotarkastus on pohja kauppakirjan vastuunrajaukselle. Myyjän vastuuta ei voida rajata ilman tietoa talon teknisestä kunnosta.
”Vastuunrajausta voidaan lain puitteissa tehdä vain tiedossa olevista vioista, puutteista ja korjaustarpeista”, Sallmén sanoo.
Hänen mukaansa ei voida määritellä, että kaikki piilevät virheet ovat ostajan vastuulla eikä myyjällä olisi mitään vastuuta.
Puutteet tulee kauppakirjassa yksilöidä. Tämä vaatii laajempaa ymmärrystä asunto- ja kiinteistökaupan lainsäädännöstä. Kaikenlainen epäselvyys ja tulkinnanvaraisuus on omiaan aiheuttamaan erimielisyyksiä.
Sallménin mukaan asianajajan konsultointi vastuunrajoituslausekkeesta kannattaa. Tämä maksaa, mutta kaupanteon jälkeen räiskähtävä riita maksaa todennäköisesti huomattavasti enemmän.
Tarkkana rajauksen kanssa
Mitä iäkkäämmästä rakennuksesta on kysymys, sitä herkemmin vastuunrajoituslausekkeen käyttöä harkitaan.
Sallménin mukaan myyjän vastuuta halutaan tyypillisimmin rajata silloin, kun kuolinpesä on myymässä vanhempaa omakotitaloa.
Käytännössä myyjä voi välttää vastuun virheistä täysin vain myymällä talon purkukuntoisena eli käytännössä tontin hinnalla. Lähtökohtana on tällöin, että huonokuntoinen rakennus jyrätään maan tasalle.
Ehtoa ei voida käyttää, jos talo ei todellisuudessa ole purkukuntoinen. Myyjä ei voi irtisanoutua vastuustaan keinotekoisesti.
Sallmén huomauttaa, että vastuunrajauksen on näyttävä kauppahinnassa. Ostajalle on siis oltava järjestelyssä porkkana. Myyjä ei voi vastuutaan rajaamalla saada parasta mahdollista kauppahintaa.
Reilut pelisäännöt
Myyjän vastuu kiinteistön virheistä kestää viisi vuotta. Ostajan pitää ajan puitteissa reklamoida virheistä ja kertoa, mitä myyjältä niiden perusteella vaatii. Virheestä on myös reklamoitava kohtuullisessa ajassa sen huomaamisen jälkeen.
Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen on oletettu tienneen kauppaa tehdessä. Hän on esimerkiksi kaupanteon yhteydessä lukenut asiakirjat huolimattomasti.
”Kiinteistöllä voi olla vaikka jokin rasitesopimus, jota ei ostaja ole ymmärtänyt tai lukenut lainkaan. Naapurilla onkin esimerkiksi tienkäyttöoikeus”, Sallmén sanoo.
Myyjän vastuuaika voi olla myös pidempi. Tällainen tilanne voi tulla kyseeseen, jos myyjä olisi lakitermein toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
”Tällaista oikeuskäytäntöä meillä on ihan viime ajoiltakin. Myyjä ei ole antanut vanhoja kuntotarkastus- tai kuntotutkimusraportteja ja on katsottu, ettei myyjä toiminut reilun kaupankäynnin pelisääntöjen mukaisesti. Sen takia vastuu ei rajaudukaan viiteen vuoteen”, Sallmén avaa.
Sallménin mukaan ostajan tulee ymmärtää, että jos vanhan omakotitalon ostaa, vanhan omakotitalon saa.
”Kun rakennuksella on ikää, rakennuksen osia täytyy jopa uusia tai ainakin niitä pitää huoltaa ja korjata. Se on normaalia eikä virhekynnyksen ylittävää.”
Uudiskohteissa virhekynnys on luonnollisesti huomattavan paljon matalampi.
